Re: [閒聊] 近期房市政策跟預售屋簡單分享
※ 引述《yiliang1107 (海門天險)》之銘言:
: 各大官股金控銀行開會,基本上定調,「一般人」第二戶給予軟釘子,轉介理財型房貸。(對,全額付款)。檯面下XD
: 9/19
<del>
: 只能說台灣央行總裁真很優秀,是台灣的福氣。
台灣的房屋(以及其他)金融政策
要怎麼制定,基本上是看主政者
的意志,升斗小民是無權置喙
但是一味的吹捧,我是呵呵~
: 升降息在意的不是房價,穩定金融體質,避免泡沫;外加考量匯差,故評估的因子如下:
: 1. Credit to GDP Ratio 166%如何降低,依據央行109年的報告。
: https://i.imgur.com/rsFQCHR.jpeg
: 增加儲蓄率,要怎麼增加?升息、升準,升息影響匯差中小企業受不了。
: 改升準收回資金。
: 2.降低不動產放款比例,第二戶全國限貸5成、第三戶3成、建商餘屋3成,取消寬限期。
: 非常傑出的一手,其實上次非七都人道走廊沒走的,只能說賭性堅強。
: 非七都幾個炒高的,基本上會出現倒貨,這群人基本上就是資金相對短缺的,才會因為一兩成差異、還有總價區間跑去投資。先跑先贏。
: 但現在交屋的預售屋,基本上都2020-2022,吃到大波段漲幅。
: 基本上只要不過度槓桿,第二戶以上的,週轉後交屋後再低於市價賣、或是小賺、平轉。都會有人接手。
: 但今年上車的 ,台北市、新北蛋黃還好有得撐。外圍重劃,可能留在山頂上,等5-10年後下一個波段。
說穩定金融體質,你是在說笑?
有不動產做擔保的放款
就是最保險的放款
你把最保險的放款項目停掉
那請問銀行款項要放到哪?
信貸?
車貸?
企業週轉金?
哪個對債權的擔保性比房子好?
另外你提到中小企業
絕大多數的中小企業從銀行是
貸不到錢的!
真正的中小企業要從銀行貸款
每個老闆都是拿自己老家去
貸款才有可能從銀行借到錢!
所以限貸不動產市場的資金
要不要說說看究竟要放貸到哪?
真的要加強金融體質方法很多
提高存款準備
調高隔拆利率 等等
這些才是真的加強金融體質!
不是在那邊無視市場,
對銀行業務指手畫腳叫銀行配合政策
: 接下來討論今年上車預售屋的看法:
: 現在市場上買預售屋的基本論點:
: 1.五年後,資金水位夠。不會出現今年情況。
: 2.五年後房地產一定漲,開寬限期,脫手在賣都沒問題。可以賺一筆。
: 3.資金不足,只好買預售屋,利用時間的紅利。
: 論點1,之前已經分享過,今年爆量、又爆價。兩個相乘,在乘上係數(不是每個人都貸款、也不是每個人都戴滿),才會等於放款需求總額。
: 今年買的請問大多何時交屋,不就4、5年後。
: 要清楚知道現在開始限貸交屋的預售屋,是2020-2021購入的那批為主,價量都沒有暴增。
: 1.預售屋變成成屋交屋(相當於建商土建融的貸款額度轉過去)
: 2.成屋(中古屋市場)成交拉抬一波。(但6月13號過後,限貸第二戶六成,這個成交量有在下降)
: 3.建商土建融
: 這三個為構成72-2,放款主要成分。
: 「維護金融體質的安全」,為首要之下。
: 不動產相關的總放款量,一定會壓在37.9%以內,超過就會有金融危機。
金融危機講白了就是
錢哪裡去,被誰汙走的問題
當年美國兩房危機是因為
wall street 找到制度漏洞,
假造信用評等,把爛債權包裝
成好債權溢價賣給投資者
所以造成的,
大陸現在的碧桂園,
恆大就更不用說了
那個帳大概一查就爆
一般正常按制度規規矩矩放款
發生金融危機的可能
只有在虛高泡沫的市場,
例如日本,但在日本那個狀況
把放貸資金從有擔保抽走,
放到無擔保授信?
你確定這是在穩定市場??
更不用說當年日本往下
但現在台灣經濟還是往上
當然72-2有它的立法思維
但是一般民眾的住宅貸款
這絕對是違約率最低的放貸
你要提升放款品質
絕對不是拿民眾的房貸開刀
就像要省電,用電大戶是誰?
工業用電占比超過50%
民生用電不到20%
結果政府說要省電,
然後叫民眾節約用電
我是呵呵~
這真的是智商問題!
: 不要忘記都更沒有列入,在這些情況之下。
: 第二戶基本上就是5成貸款、沒有寬限、相對利率高,才能解局。
: https://i.imgur.com/iSjXnd1.jpeg
: 接著討論2、3,請問放款限縮打到的只有一般民眾嗎?
: 其實建商們也是,可週轉借貸的資金下降。
: 為求資金快速收回,可能轉向,不在抬價。平盤銷售即可。
: 房價的領頭羊,其實建商造勢很重要,二重就是一個很好的案例。二重王從4字頭開始分享,到今年三年。
: 潤泰捷六破百。
: 這就是建商造勢重劃區的威力。
: 反過來當建商追求資金收回,不在抬價,平盤即可時。
: 論點2,「五年一定獲利」能否成立就變得有疑慮。
: 因為房地合一稅抽那麼重,第二戶要拿出那麼多資金。
: 這個投資盤,很可能相對不穩就會拋售。這個現象外圍會出現。台北市、新北蛋黃應該不會,有得撐。
: 「但不會跌價、微漲,不等於能獲利」
: 「但不會跌價、微漲,不等於能獲利」
: 「但不會跌價、微漲,不等於能獲利」
: 很重要說三次XD
: 這個觀念要有,房地產投資討論,不是只有「噴」跟「崩」。
: 平盤、微漲,造成投資不如預期也要納入考量。這裡大推用L大提供的IRR表。
: 自住就老話一句,說到跳針。
: 找能力負擔的起,符合自己需求的,上車 。
: 如果有重大建設加持更好。
: 重大建設:
: 1.交通網絡:捷運、各類鐵
: 2.科學園區
: 3.金融貿易中心
: 投資要有一個觀念,無論是哪一方面房股各類都好。
: 「投資先想輸不輸得起,先別想贏多少。」
: 輸得起的叫投資,輸不起的叫賭博。
: 冗言過長XD 無聊就參考看看。
: 祝鄉民們能順利交屋。
我在不動產打滾了30年
從沒聽過因為72-2
這條導致放款問題
說到底就是政府選前支票開太大
趁選民的記憶跟金魚一樣
選完趕快趁機清理戰場
72-2上限突破
到底會發生什麼事?
答案是不會發生什麼事
就像台灣的舉債上限修了又修
突破又突破,有怎樣嗎?
台灣就是這樣,
只有立場沒有是非
同樣是財政紀律觀念
不同人提出,就有不同解讀!
最後說一下我的看法
我之前一直以為這些信用管制
應該是短期措施
最主要的觀察點就是豪宅線
這種無腦干預市場的政策
我原先猜只是選舉政策,
拿來哄騙一下無產階級選民
但是十幾年過去了,管制程度
不但沒往合理調整,
反而越來越多越來越細!
每一個細節都讓我想起了
2005~2015年的大陸
在一個盤堅的局面,
鎖死你所有金融操作的空間
如果這個趨勢不變,
房地產投資會就此成為
真正資產階級的投資管道
一般人就洗洗睡了
那這趨勢甚麼時候會改變?
大陸考古題也給你看了
大陸經濟成長那幾年,每季都
出台"史上最嚴調控"政策
但都沒用~~~
直到習大大粉墨登場
大搞國民進退,共同富裕
房價一瀉千里為止!
當然台灣不一定走這個軌跡
但是考古題之所以是考古題
表示它有一定的參考價值
大家自行參考服用!
講結論
我們政府這幾年來針對房市
這麼一通騷操作
把整個遊戲規則大改了一番
在這個變動中,哪些族群得利
哪些族群不利?
巴菲特說:
當你上了牌桌30分鐘後,
如果你還不知道誰是肥羊
那麼你就是肥羊!
誰是莊家,誰是托,誰是肥羊
有志在房地產投資界打滾
的人,最好好好想一想
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